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Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung

 

Was ist der Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzinssatz?

Der Nominalzinssatz bezeichnet den Nennbetrag des Darlehens. Die Höhe der Rate wird auf der Grundlage des Nominalzinssatzes plus dem jeweiligen Anfangstilgungssatz errechnet. Der Effektivzinssatz hingegen berücksichtigt einige Faktoren wie beispielweise den Zahlungszeitpunkt, die Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen, die Bearbeitungsgebühren, gegebenenfalls das Disagio, die Zinsbindungsfrist oder die Vermittlungsgebühr.
Theoretisch soll der effektive Zins die tatsächliche finanzielle Belastung pro Jahr darstellen. Er enthält aber nicht alle Angaben. Kontoführungsgebühren, Schätzkosten und Bereitstellungszinsen sind nicht enthalten, sodass auch der Effektivzins über die wahren Kosten nichts aussagt.

Was ist ein Disagio?

Als Disagio wird der Differenzbetrag zwischen der Darlehenssumme und der Auszahlungssumme bezeichnet. So bedeutet ein Disagio von 2%, dass von dem Darlehen nur 98% zur Auszahlung kommen. Der Darlehensnehmer muss aber 100% zurückzahlen. Es handelt sich entweder um Bearbeitungsgebühren für das Darlehen oder um vorweggenommene Zinsen. Für Eigenheimbauer lohnt sich das Disagio nicht, da es steuerlich nicht geltend gemacht werden kann.

Welchen Anfangstilgungssatz soll ich wählen?

Die Wahl des Anfangstilgungssatzes sollte von der Höhe des Eigenkapitals und des Einkommens abhängig gemacht werden. In der Regel bieten die Banken eine Anfangstilgung von 1% an, das zieht eine Laufzeit von 30 Jahren nach sich. Wer über ausreichendes Einkommen verfügt, sollte eine Anfangstilgung wählen, die höher liegt. So bedeutet eine Anfangstilgung von 4% bei 50.000 Euro eine monatliche Rate, die um 125 Euro höher ist und die Laufzeit des Darlehens um die Hälfte verkürzen kann. Als Nebeneffekt sinkt die Zinsbelastung um 58%.

Was muss bei Sondertilgungen beachtet werden?

Die Möglichkeit der Sondertilgung sollte grundsätzlich vor Vertragsabschluss besprochen und vereinbart werden. Viele Banken bieten standardmäßig eine jährliche Sondertilgung von maximal 5% vom Nennbetrag des Darlehens ohne Zinsaufschlag. Grundsätzlich sollte diese Option immer offen sein.

Welche Zinsbindungsfrist soll ich wählen?

Lange Zinsbindungsfristen sind zwar etwas teurer aber eben sicherer. Doch bergen sie auch das Risiko, dass man zu lange an das Darlehen gebunden ist, und dann nicht auf einen günstigeren Zins wechseln kann. Als Faustregel gilt, in Zeiten mit niedrigen Zinsen sollte der Zinssatz sollte die Zinsbindung möglichst langfristig auf 10 Jahre oder mehr gesichert werden. Sinnvoll kann auch die Aufteilung des Darlehens in Teilbeträge mit verschiedenen Laufzeiten, dadurch wird das Risiko der Zinserhöhung verteilt und der Darlehensnehmer kann anteilig von relativ niedrigen Zinsen partizipieren.

Wo bekomme ich die günstigsten Konditionen?

Im Allgemeinen sind die Direktbanken meistens bis zu 0,5 Prozentpunkte günstiger, als Banken mit Filialnetz oder Sparkassen. Wir können für Sie über 180 Banken gleichzeitig abfragen. Mit einer persönlichen Beratung ist es möglich zu überprüfen, ob Sie zusätzlich Fördergelder und andere Förder-Mittel ausschöpfen können, damit die Konditionen weiter gesenkt werden können.

Wie hoch ist das erforderliche Eigenkapital?

Das Eigenkapital sollte im Allgemeinen beim Kauf oder Bau einer Immobilie zur Selbstnutzung mindestens 20% betragen. Alles, was darüber hinausgeht, gestaltet das Bauvorhaben noch optimaler. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind natürlich auch möglich. Die Konditionen ohne Eigenkapital sind höher als mit Eigenkapital.

Mit welchen Nebenkosten muss ich rechnen?

Hier gibt es eine Faustregel, die besagt, dass grundsätzlich 10% der Kaufkosten als Nebenkosten zu kalkulieren sind. (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklerprovision)

Was kann ich mir leisten?

Um das zu wissen, sollte ein Kassensturz gemacht werden. Außerdem kann die wegfallende Miete mit den Finanzierungskosten verglichen werden, dabei dürfen die Nebenkosten (z.B. Energiekosten, Versicherungen) nicht außer Acht gelassen werden und an die Instanhaltungsrücklagen (z.B. Heizungsreparatur), die mit etwa 2,50 € pro m² Wohnfläche anzusetzen sind, muss gedacht werden.


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